Travaux de rénovation : le bonus fiscal que tout le monde attendait va disparaître, dépêchez-vous

À quelques mois de sa disparition programmée, l’administration fiscale vient d’apporter des précisions sur un mécanisme particulièrement intéressant pour les propriétaires bailleurs : le déficit foncier majoré lié aux travaux de rénovation énergétique.

Ce dispositif, instauré par la loi de finances rectificative de 2022, permet de doubler le plafond de déduction lorsque les travaux engagés sortent un logement du statut de passoire énergétique.

Bien que temporaire, cette mesure peut représenter une opportunité de défiscalisation significative.

Un levier fiscal incitatif pour la rénovation

Le principe du déficit foncier est bien connu des bailleurs. Il s’agit d’imputer sur son revenu global les charges supérieures aux loyers perçus, dans la limite de 10.700 euros par an. Les dépenses excédentaires, de même que les intérêts d’emprunt, sont quant à eux reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Or, pour les propriétaires souhaitant entreprendre de lourds travaux, ce plafond pouvait s’avérer trop bas. Pour encourager la rénovation des logements les plus énergivores, le législateur a introduit en 2022 une exception temporaire : si les travaux permettent de faire passer un bien classé F ou G à une meilleure catégorie au diagnostic de performance énergétique (DPE), le plafond est doublé et porté à 21.400 euros.

Cette mesure s’applique aux dépenses issues d’un devis accepté à partir du 5 novembre 2022, et réglées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. L’objectif est double : inciter les propriétaires à rénover et accélérer la sortie des passoires thermiques du parc locatif, sachant que les logements classés G sont déjà interdits à la location, et que ceux classés F suivront en 2028.

Des modalités d’application désormais clarifiées

Le Bofip du 16 septembre 2025 apporte des précisions essentielles. Tout d’abord, le rehaussement du plafond n’est pas automatique : il faut expressément cocher l’option dans la déclaration n°2044 des revenus fonciers. Faute de quoi, le régime classique demeure applicable.

Ensuite, l’administration exige que les dépenses concernées soient isolées sur une ligne spécifique de la déclaration, afin de distinguer clairement les travaux de rénovation énergétique.

Un exemple chiffré illustre l’avantage :

• Un propriétaire encaisse 10.000 euros de loyers, paie 5.000 euros d’intérêts d’emprunt et 29.000 euros de charges, dont 9.500 euros de rénovation énergétique.

• Le déficit atteint 24.000 euros.

• Sans option, seuls 10.700 euros sont imputables.

• Avec l’option, le plafond monte à 20.200 euros (10.700 + 9.500), permettant une économie fiscale accrue, tandis que le solde non déduit reste reportable.

Toutefois, cette niche ne profite pas de la même manière à tous. Comme le souligne Me André Loup, avocat fiscaliste, le gain dépend du taux marginal d’imposition et de la stratégie patrimoniale sur plusieurs années. En effet, si l’économie d’impôt est immédiate, l’absence de déduction ultérieure sur les revenus fonciers peut réduire les économies en prélèvements sociaux (17,2 %). Il est donc crucial de simuler plusieurs scénarios avant de faire son choix.

Une fenêtre fiscale à durée limitée

Malgré son attractivité, ce dispositif est éphémère. Il est prévu de s’éteindre au 31 décembre 2025, sans prolongation envisagée à ce jour. L’administration le rappelle explicitement : les bailleurs ont donc quelques mois pour engager et régler les travaux nécessaires afin de bénéficier de l’avantage fiscal.

Au-delà de la seule défiscalisation, il s’agit d’une opportunité stratégique. Rénover un logement classé F ou G permet non seulement de réduire ses impôts, mais aussi de valoriser son patrimoine immobilier, d’améliorer son attractivité locative et surtout de préparer les futures interdictions de mise en location.

En définitive, ce dispositif offre un double intérêt :

1. Financier, avec un plafond doublé pouvant représenter plusieurs milliers d’euros d’économie.

2. Patrimonial et environnemental, puisqu’il accompagne la transition énergétique du parc locatif.

Pour les bailleurs concernés, le compte à rebours est lancé : c’est le moment ou jamais de conjuguer fiscalité optimisée et rénovation durable.

Juliette Cosson( Rédactrice )

Je suis une rédactrice spécialisée dans le domaine de l’énergie solaire. Pour moi, la protection de l’environnement et le développement durable sont des causes importantes. C’est pourquoi je me suis concentrée sur l’énergie solaire pour contribuer à la lutte contre les changements climatiques et la préservation de la planète. Mon travail consiste à écrire des articles sur le passage à l’énergie solaire à la maison pour le site Azaneo.